O ABUSO DA EXPLORAÇÃO IMOBILIÁRIA...

O ABUSO DA EXPLORAÇÃO IMOBILIÁRIA...

 

Publicado por André C. Neves Advogado

O termo é antigo e é usado com freqüência em nossa sociedade para se referir à atividade econômica de compra e venda, ou aluguel, de imóveis sejam industriais, comerciais ou residenciais. Explorador imobiliário é aquele agente de negócios que faz de sua principal atividade a pesquisa das melhores oportunidades de aquisição de imóveis.

Uma vez localizada a oportunidade, o explorador imobiliário busca a sua aquisição já visando, em geral, o segundo passo a ser dado, por exemplo: a) a revenda do bem por um preço superior auferindo lucro imediato na operação; b) o aluguel do bem; ou c) a simples retirada do bem do mercado, gerando falta de disponibilidade imobiliária em uma certa região e, com isso, provocando um aumento no preço do próprio imóvel e nos preços dos imóveis ante o desequilíbrio na lei da oferta e procura.

Ressalte-se que, neste último caso, não haverá aumento de valor dos imóveis, mas tão somente de seus preços, logo, o que se terá é um aumento artificial dos números.

Por isso, também, que às vezes o explorador imobiliário é chamado de especulador imobiliário, já que promove o uso dissociado da função social da propriedade e a emprega apenas como bem de investimento e lucro, o que leva ao caráter um tanto pejorativo da denominação.

No entanto, temos para nós que a exploração imobiliária pode assumir um perfil ainda mais nefasto e predatório para a sociedade do que a mera utilização de um imóvel como instrumento de ganho de capital. O que se analisa, agora, é o mercado paralelo de serviços que acompanha a “explosão” imobiliária que se tem visto nos últimos anos em nosso país.

Com efeito, a partir dos empreendimentos imobiliários surgiu uma gama variada de prestadores de serviços que, nem sempre, são de fato necessários ao comprador ou ao locatário de um imóvel, mas que em geral são “vendidos” como acessório do negócio, em geral com pouquíssima ou nenhuma possibilidade de escolha.

Estes atores negociais posicionam-se em geral entre o consumidor interessado na compra ou na locação imobiliária e o vendedor ou locador do bem imóvel. Oferecem atuação com denominação diversificada, como despachante imobiliário, assessoria imobiliária, assessoria técnica imobiliária, entre outros.

A nossa experiência, porém, tem demonstrado que na maioria das vezes os serviços que oferecem poderiam, tranquilamente, ser executados pelos próprios compradores ou locatários, consistindo na reunião de certidões negativas e outros documentos. Para aqueles consumidores que não têm tempo disponível para diligenciar em busca destas informações, estes prestadores de serviço poderiam representar uma solução prática, facilitadora do negócio.

Os problemas principais, a nosso ver, têm sido, primeiro: o altíssimo custo destes serviços; e segundo: a má qualidade no atendimento ao cliente por parte da ampla maioria das empresas deste novo setor.

O preço cobrado por tais empresas já foi objeto de discussão na mídia nacional, e continua em pauta por representar um verdadeiro abuso. Em geral gira em torno de 1% do valor do imóvel, um absurdo, mas já nos foi apresentada situação em que representou 3% do negócio. Um total disparate.

Com o preço dos imóveis ainda em disparada, e tendo em vista que o serviço a ser realizado pelos referidos prestadores a um consumidor interessado na compra ou locação de um imóvel de R$ 100.000,00 é o mesmo serviço da compra ou locação de um imóvel de R$1.000.000,00, é fácil observar que a verdadeira “venda casada” que os empreendedores e as imobiliárias hoje impõem aos compradores ou locatários tem atingido parâmetros inadmissíveis.

Não bastasse esta despesa extra abusiva, temos recebido reiteradas reclamações acerca da péssima qualidade do atendimento ao cliente por parte destes prestadores de serviço. Quando se trata de cliente com pouco nível de instrução, ou daquele consumidor que recém ingressou no mercado e que visa a compra de seu primeiro imóvel – logo sem nenhuma experiência de negociação – o defeito no atendimento atinge praticamente 100% das situações.

Os principais problemas relatados pelos clientes são a omissão das informações, a falta de clareza nos atos e o descaso e até mesmo demonstração de impaciência com o cliente que “faz perguntas demais” sobre o processo administrativo de análise e concessão do financiamento imobiliário, como se o cliente não tivesse total direito a conhecer todos os detalhes da operação que, muitas vezes, será a principal negociação econômica de sua vida.

A justiça brasileira tem julgado, constantemente, casos em que se pede a rescisão do contrato preliminar (em geral com sinal de negócio) ou do compromisso de compra e venda com a devolução do referido sinal e também das taxas pagas a tais despachantes ou assessores técnicos, por defeito na prestação do serviço que acaba gerando, quase sempre, insuportável insegurança e aumento imprevisto dos custos do negócio.

A postura dominante do judiciário é pelo deferimento destes pedidos, determinando-se a rescisão do ato e a devolução dos valores, com correção. Às vezes, há também condenação em danos morais, quando o consumidor consegue manejar adequadamente a prova. Temos como opinião pessoal que somente com uma majoração destas condenações, e, em especial, um incremento dos valores a título de danos morais, poderá acionar um sinal de alerta neste ramo do mercado, para que se corrija, o quanto antes, a postura que hoje parece costumeira: “nós não precisamos do cliente, o cliente é que precisa de nós”.

Virá o dia em que a exploração imobiliária deixará de carregar consigo, também, a exploração do consumidor imobiliário. Trabalhemos todos neste sentido, para o bem de nossa sociedade como um todo.

Amplie seu estudo:

• Função Social da Propriedade
• Arras
• Venda Casada
• Transações Imobiliárias
• Especulação Imobiliária
• Assessoria Imobiliária
• Sinal de Negócio ou Arras
• Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990
• Direito do Consumidor
• Direito Imobiliário
• Despachante Documentalista
• Taxa de Assessoria Imobiliária
• Exploração Imobiliária
• Despachante Imobiliário

Aparecida Vecchio

Dr. André muito bom o seu parecer. Sou advogada e estou ingressando no ramo imobiliário. Tirei o CRECI e pretendo prestar um trabalho diferenciado aos meus clientes (Comprador, Vendedor, Locador e Locatários). Quero ser útil, sem que me tratem como exploradora, por isso estudo tudo sobre este tema.
O que o Senhor me sugere?
Um abraço.
Aparecida Vecchio (Imobiliária Vecchio Imóveis em Santo André).

Jorge Borba

Bela matéria. Infelizmente pessoas mais leigas estão nas mãos deles devido a tamanha burocracia para aquisição de um imóvel e a falta de orientação por parte dos órgãos públicos na hora de fazer a papelada.