DIREITO CONDOMINIAL

ALTERAÇÃO DA FACHADA DO EDIFÍCIO

 

Alteração de fachada nos condomínios e o alcance da regra do art. 1.336, III, do CC/2002.

 

Publicado por Vitor Guglinski

Zapeando em frente à TV, deparei-me com uma reportagem aparentemente boba, mas que, do ponto de vista jurídico, é capaz de causar certo espanto.

No caso em questão, a TV Record exibia um episódio envolvendo a modelo Geyse Arruda (aquela moça que foi expulsa de uma faculdade por usar um vestido curto), revelando que ela teria sido vítima de perseguições por parte da administração do condomínio onde residia, pelo singelo fato de ter ornado um dos quartos, cuja janela fica de frente para a via pública, com cortinas rosa – choque, tendo em vista que é a cor que predominava em seu apartamento.

A equipe de reportagem, então, solicitou esclarecimentos de um advogado especializado em questões de condomínios, o qual afirmou ser possível estatuir na convenção de condomínio que as unidades não podem ter cortinas que destoem da cor predominante na fachada do prédio.

Notificada a retirar as cortinas, a locatária se recusou, pelo que foi multada em R$600,00 (seiscentos reais), bem como advertida de que a insistência poderá ensejar novas multas.

Pois bem, o art. 1.336, III, do Código Civil vigente prevê como sendo um dos deveres do condômino a não alteração da forma e da cor da fachada, e das partes e esquadrias externas do prédio. Eis a regra:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(omissis)

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Mas, qual é o alcance dessa regra? Quais são os limites impostos ao condômino e à administração do condomínio? Essa regra aplica-se à ornamentação interna das unidades do prédio?

Comentando o dispositivo, Flávio Tartuce esclarece que “a proibição de alteração de fachada tem por objetivo a manutenção da harmonia estética do edifício”. Adiante, o autor arremata, asseverando que “a alteração que em nada implique comprometimento dessa harmonia arquitetônica não é considerada infração (…)” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 4: Direito das Coisas, 4ª ed. São Paulo: Método, 2012, p. 285).

O preceptivo em questão deixa claro que a proibição imposta aos condôminos refere-se à área externa do edifício. A nosso aviso, por se tratar de regra restritiva, deve ser interpretada restritivamente, conforme recomendam as melhores técnicas de hermenêutica. Além disso, conforme a consideração doutrinária do eminente civilista citado, a limitação restringe-se ao conjunto arquitetônico da construção, isto é, refere-se a proibições de alterações na fachada do prédio.

Alguns argumentos podem ser apontados para justificar a abusividade com que agiu a administração do condomínio em questão.

No que interessa a este breve estudo, a primeira justificativa pode ser retirada da própria Constituição Federal, que estatui como direitos fundamentais:

1. “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, II);

2. “São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação” (art. 5º, X);

3. “A casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial” (art. 5º, XI).

Entendemos que as normas constitucionais em comento podem ser perfeitamente aplicáveis em casos como o narrado, em absoluta consonância com a tese da eficácia horizontal dos direitos fundamentais, cujo objetivo é o de limitar a supressão ou limitação de direitos fundamentais por parte de outros particulares, e não só do Estado, como é tradicionalmente demarcada a função de direitos dessa natureza.

Em relação à necessidade de lei para que algo seja imposto ou proibido a alguém, embora seja comum na praxe jurídica a afirmação de que a convenção de condomínio é sua "lei interna", não se pode perder de vista que tal estatuto decorre de mero exercício da autonomia privada, portanto não se revestindo da força das espécies normativas previstas na Carta Fundamental (art. 59), sendo que nesta, bem como na lei em sentido formal, emanada dos entes legiferantes, é que as convenções de condomínio encontram limites, jamais podendo se revestir de poderes capazes de violar direitos fundamentais.

Quanto à inviolabilidade da vida privada, não é difícil enxergar como afrontoso um ato que determine que a residência de alguém deva ser ornada com cortinas dessa ou daquela cor. A escolha da decoração de uma residência cabe, exclusivamente, a seu dono, e mais ninguém. No caso do possuidor, a lei faculta ao proprietário estatuir contratualmente que determinadas alterações estruturais não poderão ser feitas no imóvel, mas jamais determinar que os móveis devem harmonizar com a arquitetura do apartamento ou da casa; que o tapete do banheiro deve combinar com os azulejos etc.

Finalmente, no que toca à inviolabilidade do domicílio, entendemos que tal proibição não alcança somente a invasão física da casa de outrem, mas também a violação institucional. Nesse sentido, um ato que importe na supressão ou limitação de um direito fundamental deve ser considerado inválido. Sendo assim, uma convenção de condomínio jamais poderia determinar que as cortinas do apartamento de alguém devam ter cores que combinem com a fachada do prédio. Fosse assim, um morador que preferisse não ornamentar seu imóvel com cortinas poderia ser interpelado pela administração do condomínio, pelo fato de o lustre com design modernista que possui em sua sala não combinar com a arquitetura franco-anglo-greco-romana-germanica-jamaicana do prédio! Seria um absurdo!

Fica, então, o convite para a reflexão. Se me permitem o trocadilho, às vezes, uma simples e despretensiosa matéria jornalística pode se capaz de fazer com que se descortine um universo de ideias. É isso que dá vida ao Direito.

Quanto às cortinas rosa – choque, gosto não se discute; mas o direito, sim

Amplie seu estudo:

• Inviolabilidade do Domicílio
• Constituição Federal de 1988
• Alteração de Fachada
• Inviolabilidade da Vida Privada
• Artigo 1336 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
• Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
• Condomínio
• Direito Civil

• Tópicos de legislação citada no texto
• Inciso III do Artigo 1336 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

 

CONTRATO DE COMODATO SOBRE IMÓVEIS

Ofereço ao meus leitores, seguidores, amigos e cliente um modelo de contrato de COMODATO (empréstimo de coisa) e nesse caso trata-se de um um imóvel, como advogado sempre aconselho não emprestar qualquer bem sem uma garantia e principalmente um imóvel, pois do contrário, poderá ter dores de cabeça e até ter contra você uma ação de usucapião e fazendo dessa forma, você estará livre de problemas e poderá retomar o imóvel assim que puder sob pena de ingressar com ação reintegração de posse e a pessoa terá que sair e até mesmo em certos caso lhe indenizar, então faça tudo dentro da lei, dentro do que o direito manda e não terá problemas! Segue modelo abaixo:

COMODATO – SOBRE IMÓVEL Modelo

 

 

 

Pelo presente instrumento particular de COMODATO, de um lado (...) (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, identidade, CPF e endereço), de ora em diante denominado simplesmente COMODANTE, e, de outro lado (...), (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, identidade, CPF e endereço), de ora em diante denominado simplesmente COMODATÁRIO, têm justo e contratado o seguinte:

 

1. O COMODANTE, na qualidade de proprietário de uma casa de alvenaria, de três cômodos, situada no local conhecido por “Cachoeira”, com aproximadamente 40 m2, parte do Sítio "São Mateus”, empresta-a ao COMODATÁRIO, para seu uso exclusivo, entregue neste ato, podendo dela utilizar, como se verdadeiro dono fosse, e a restituí-lo nas mesmas condições que a recebeu, ou com melhorias que porventura sejam feitas.

 

2. A posse do COMODATÁRIO sobre a área emprestada será sempre exercida em nome da COMODANTE.

 

3. Correm por conta do COMODATÁRIO todas as despesas necessárias à conservação e reparos que se façam necessários no imóvel supra referido.

 

4. O prazo do presente empréstimo é indeterminado, devendo ser restituído quando reclamado.

 

5. Não poderá o COMODATÁRIO emprestar ou alugar esse imóvel para terceiros.

 

5.1. Deverá zelar e preservar as benfeitorias já existentes, tais como cercas divisórias, comprometendo-se o COMODATÁRIO a, nas horas de folga, roçar pastagens.

 

5.2. O COMODATÁRIO, em troca de permanecer no imóvel, deverá não permitir a saída dos animais da propriedade bem como a entrada de pessoas estranhas à COMODANTE.

 

6. Fica eleito o foro da Comarca de (...) para dirimir qualquer dúvida referente ao presente contrato.

 

E, para firmeza e prova de assim estarem contratados, firmam o presente na presença de duas testemunhas e em duas vias de igual teor.

 

Local e Data

COMODANTE

COMODATÁRIO

TESTEMUNHAS

 

Autor:

Dr. João Claudino

Advogado.

http://claudinobarbosaadvocacia.blogspot.com.br

CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA LEIGOS

CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA LEIGOS

Contrato de locação para leigos: prorrogação tácita do contrato, local de pagamento, benfeitorias, vícios e defeitos no imóvel.

• Prorrogação tácita do contrato de locação.

Os contratos de locação se dão por escrito com ajuste de data determinada para findar. No entanto, após essa data, pode haver a prorrogação tácita do contrato.

Nas locações residenciais, caso o locatário continue na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias, entende-se que as partes deram por prorrogado o contrato, ainda que não por escrito, desde que não tenha havido o distrato, que é a manifestação de uma ou ambas as partes para que se extingam as obrigações existentes entre elas.

É este o entendimento que se extrai da Lei do Inquilinato nº 8.245/1991 no artigo 46 e seus parágrafos, in verbis:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.§ 1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.§ 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Assim, tem-se a prorrogação tácita do contrato de locação quando o locatário continua na posse do imóvel por mais de 30 (trinta) dias, recebendo as cobranças de aluguel por boleto e realizando os pagamentos todo mês na data acertada, com ciência da imobiliária.

• Local de pagamento

A regra geral quanto ao lugar do pagamento é no domicílio do devedor, no caso, do locatário, observado o que foi disposto no contrato. Essa obrigação é chamada de quérable ou quesível e pode se dar por boleto enviado ao domicílio do devedor ou na visita do credor ao domicilio do devedor para receber o pagamento. A iniciativa em receber na obrigação quérable é sempre do credor/locador.

Assim se extrai do artigo 23 da Lei nº 8.245/1991:

Art. 23. O locatário é obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

Impossibilitada de pagar, tendo em vista não possuir o boleto bancário em razão da greve dos correios ou outro impedimento, o locatário deve, mostrando boa fé, entrar em contato com a imobiliária almejando realizar o pagamento.

Porém, se esta não quiser enviar representante para buscá-lo, demonstrará seu desinteresse e recusa em receber. Tanto está configurada a obrigação do credor e imobiliária em buscar receber o pagamento no domicílio da locatária que tal conduta pode ensejar até mesmo o pagamento por consignação, previsto no artigo 973, inciso II do Código Civil:

Art. 973 - A consignação tem lugar: II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condições devidas.

Resta clara a obrigação da imobiliária, como representante do locador, de buscar o pagamento ou mandar alguém que o faça por ela.

• Benfeitorias, vícios e defeitos no imóvel

As benfeitorias são obras realizadas no imóvel a fim de que este se mantenha conservado, melhorado ou mais bonito.

Elas podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias, e cada uma recebe um tratamento diferente na Lei de Locação.

As benfeitorias necessárias são aquelas executadas para que o imóvel permaneça conservado ou para evitar a deterioração dele, devendo tais gastos serem comprovados. Estão inclusos nesta categoria reparos no portão eletrônico, em trincas de parede e piso, no sistema hidráulico, etc.

Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais confortável, seguro e útil, como a construção de novos cômodos, instalação de portões, grades, janelas, etc.

As benfeitorias úteis precisam de autorização do locador para serem executadas, porém as benfeitorias necessárias não necessitam de sua autorização.

Para ambos os casos o locatário pode requerer o ressarcimento dos gastos ao locador e lhe é permitido reter o imóvel até que seja assim seja feito, observado o disposto no contrato. Assim prevê o artigo 35 da Lei do Inquilinato:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Já as benfeitorias voluptuárias são aquelas que agregam valor ao imóvel em sua beleza e estética, e não são passíveis de indenização e retenção do imóvel, sendo permitido ao locatário retira-las do local quando desocuparem-no.

Assim dispõe o artigo 36 da mesma Lei:

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

O locatário tem como obrigação cuidar do imóvel como se seu fosse e devolve-lo ao locador no estado inicial que se encontrava.

Por esta razão, as benfeitorias necessárias e úteis são bem-vindas, embora o locatário não possa responder pela deterioração natural do imóvel, decorrente do seu uso normal.

Responderá apenas se a deterioração for provocada por si, pelos seus dependentes ou familiares, visitantes ou prepostos, devendo ser prontamente reparada.

Caso surja qualquer dano ao imóvel, cuja obrigação de reparar seja do locador, conforme exposto acima, este deve ser informado imediatamente, para assim proceder.

Tais entendimentos estão em conformidade o artigo 23 da mesma Lei:

Art. 23. O locatário é obrigado a:III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Ademais, é obrigação do locador, na entrega do imóvel, o fornecimento ao locatário a discriminação do estado de conservação do imóvel e todos os vícios e defeitos que se apresentem nele.

No entanto, sabe-se que muitos locadores “maquiam” o imóvel para que os vícios passem despercebidos pelo locatário e não realizam a descrição com verdade.

Ainda assim, cabe a ele responder pelos vícios ou defeitos que existiam desde antes do início da locação, se tal condição puder ser provada. É de tal entendimento o artigo 22 da Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a: IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Portanto, havendo defeitos e vícios no imóvel anteriores à locação, embora possam estar temporariamente arrumados, podem vir a mostrar seu defeito com o tempo, e por esta situação responde o locador.

Por todas as benfeitorias necessárias e úteis - estas autorizadas pelo locador -, a locatária deve ser indenizada ao final do contrato, não respondendo pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.

Autora: 

Dra. Jamille Basile Nassin

OAB/SP 305.813

Amplie seu estudo

• Bens Imóveis
• Benfeitorias
• Contratos
• Aluguel
• Contrato de Aluguel
• Direito Civil
• Direito Imobiliário

• Artigo 973 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
• Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
• Artigo 35 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
• Artigo 23 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
• Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991



AÇÃO DE DESPEJO COM LIMINAR

Ação de despejo com pedido liminar

Excelentíssimo Senhor Juiz da ___ Vara Cível da Comarca de

 

BELTRANO, (qualificação e endereço completos), vem por meio de seu advogado..., inscrito na OAB/... nº..., com endereço completo, onde recebe intimações, propor AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR, Em face de:

FULANO, (qualificação e endereços completos) com base nos fatos e fundamentos que passa a expor:

DOS FATOS

O autor comprou um imóvel residencial nesta Cidade, na Rua dos Desesperados, n.º 2300, mediante pagamento de R$ 200.000,00. O imóvel encontra-se locado ao requerido, mediante o pagamento mensal atual de R$ 1.000,00, mais encargos por meio de contrato de locação devidamente formalizado. Ocorre que o requerido, quando da alienação do referido imóvel, após declarar que não tinha nenhum interesse na compra do conjunto, foi procurado pelo requerente, onde formalizaram, em desocupação do imóvel com prazo de 03 meses, ajustando os alugueres doravante devidos até o mês de maio de 2012, no valor de R$800,00, quando, então o locatário deveria entregar o imóvel devidamente desocupado. Entretanto, decorridos dois meses da data da entrega das chaves, o locatário não desocupou o imóvel, apesar de devidamente notificado para fazê-lo.

DO DIREITO

A presente demanda se faz necessária, pois apesar do requerido ter sido notificado extrajudicialmente para desocupar o imóvel, não o fez.

DA PROPRIEDADE E DA LOCAÇÃO

Como já aludido supra, o autor é legitimo proprietário do imóvel, para tanto consta anexo o Registro de matrícula no cartório de imóveis. O Requerente celebrou contrato de locação (anexo) com o requerido e termo de locação para desocupação (anexo). Tendo o réu desobedecendo as clausulas do contrato não desocupando o imóvel na data prevista. O Artigo 47da Lei 8.245/91 assim diz:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

DO PEDIDO LIMINAR

Aduz o artigo 59 da referida lei e seguintes:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

O pedido liminar esta devidamente instruído e fundamentado, visto que presentes estão o Fumuns e o periculum in mora . o Fumuns esta presente no direito que tem o autor em ter seu imóvel desocupado, ante o prazo de devolução já ter sido extrapolado pelo requerido com base nos artigos acima mencionados. O Periculum esta na urgência em que o Autor tem para com o imóvel, tendo em vista que o mesmo precisa para moradia e ainda corre o risco de lesão grave e de difícil reparação, visto que o requerido se encontra no imóvel e pode provocar danos ao mesmo

DO PEDIDO

Do exposto vem Requerer a Vossa Excelência:

a) O recebimento e processamento da presente demanda;

b) A Concessão de liminar para despejo do Requerido;

c) A procedência da presente ação;

d) A condenação do Requerido ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios;

e) Requer provar o alegado por todos meios de provas admitidas em direito.

Dá-se à causa o valor de R$ 12.000,00

Nesses termos, pede deferimento.

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Advogado-OAB/XX nºxxxx