INFORMAÇÕES IMPORTANTES
1. O que
é um contrato de locação de imóveis?
Todas às vezes em que duas pessoas combinam a respeito
de um determinado objeto ou prestação de alguma obrigação tem-se aí, numa
linguagem de simples compreensão, um contrato. Assim, uma pessoa tem um imóvel e
deseja alugá-lo a outra, que aceita. Combinam o valor mensal do aluguel. As
chaves são entregues ao inquilino. Independentemente de haver ou não
formalização, o contrato verbal vale e produz todos os efeitos legais. É comum
que o leigo diga que, na falta de contrato escrito, não há contrato. Contrato
existe sempre que houver um acordo de vontades entre as duas partes. O que não
há é contrato escrito. Um contrato de locação pode ser formulado
verbalmente.
2.
Existe diferença entre um contrato de locação escrito e um contrato de locação
verbal?
Sim, uma vez que, no verbal, não se pode
estabelecer prazo de locação, constituição de fiadores e nem transferir a
obrigação do pagamento do IPTU para o locatário. Assim, se o contrato for
verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a garantia que se pretende dar, não
pode ser verbal. O prazo será sempre indeterminado. E o IPTU deverá ser pago
pelo locador. Ao contrário, se o contrato for escrito, o prazo poderá ser
fixado. O IPTU poderá ser transferido ao locatário. E poderá haver a
participação de fiadores para garantir o contrato. O contrato escrito
permite participação de fiador, fixação de prazo e transferência do IPTU ao
inquilino.
3. O
locatário responde por danos no imóvel? É obrigado a pintá-lo se ocorreu apenas
o envelhecimento natural da pintura?
De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino
não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a
pintá-lo, se não causou nenhum dano à pintura que sofreu simples desgaste
decorrente do tempo de uso. Se o inquilino, no entanto, causou danos ao imóvel,
depredando-o terá de recompô-lo às condições anteriores. Dessa forma
aconselha-se vistoriar a casa antes de alugá-la. O inquilino não
responde pelo desgaste natural do imóvel.
4. O que
fazer o inquilino se o imóvel precisar de um reparo urgente no telhado, por
exemplo, e o locador se recusa a fazê-lo?
É o caso já citado da benfeitoria necessária. O
reparo no telhado da casa constitui, sem dúvida, obrigação legal do proprietário
e não do inquilino. Como tal, o proprietário deverá ser chamado a fazê-lo. Ante
a urgência, no entanto, é de sugerir que o inquilino notifique o proprietário
para o reparo e, se não for feito, faça-o, ele próprio, o inquilino, guardando
os comprovantes de despesas para posterior ressarcimento. Os reparos no
imóvel constituem ônus do locador se o dano não foi provocado pelo
locatário.
5. O
proprietário pode alugar um imóvel que apresente graves
infiltrações?
A lei obriga ao locador entregar o imóvel
locado em condições de servir aos fins a que se destina. Logo, um imóvel com
infiltrações graves não poderia ser locado, especialmente com desconhecimento do
locatário. O imóvel deve ser entregue ao locatário em condições de
servir aos fins a que se destina. Dessa forma, vale ressaltar a
necessidade de se vistoriar o imóvel antes do início da
locação.
6. Ao
assinar um contrato de locação, estabelece-se entre as partes (locador e
locatário) uma multa de três vezes o valor do aluguel caso o imóvel seja
entregue antes do término do contrato. O locatário entrega o imóvel pouco antes
do prazo fixado no contrato. Estará sujeito a essa multa
integral?
Não. A lei do Inquilinato permite ao juiz
reduzir o valor dessa multa em razão do cumprimento parcial do contrato. Assim,
poderá o magistrado considerar a multa proporcionalmente ao tempo que falta para
cumprimento do contrato. Se a multa é, como no exemplo, de três vezes o valor do
aluguel e prazo do contrato de trinta meses e o inquilino entrega o imóvel após
vinte meses, a multa seria reduzida, por via da proporção, para uma vez o valor
do aluguel. A multa contratual pode ser reduzida quando o imóvel é
entregue antes da data fixada.
7. É
verdade que a multa moratória máxima que o locador pode cobrar é de 2% do valor
aluguel?
O direito não tem a exatidão da matemática. É
uma ciência mutável e controvertida. A questão é a seguinte: O Código de Defesa
do Consumidor estabelece que multa máxima a ser cobrada do consumidor é de 2%.
Acontece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nos contratos de
locação, onde valeria, então, a multa estabelecida no contrato. Há juízes, no
entanto, que mandam cobrar, no caso de atraso no pagamento de alugueis, apenas a
multa de 2% do inquilino. A multa de 2% não se aplica aos contratos de
locação de imóveis.
8. O que
é denúncia vazia e denúncia cheia?
A expressão
“denúncia vazia”, melhor denominada de denúncia imotivada, é aquela em que o
proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino, não precisa
justificar os motivos da retomada. Retoma por sua simples conveniência. Ela pode
acontecer naqueles contratos superiores à 30 meses em que, ao término do mesmo,
o proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação de despejo, alegando apenas que
deseja o fim da locação. A denúncia vazia não exige motivação do pedido
de despejo.
A “denúncia cheia”, também denominada motivada,
é aquela em que o proprietário é obrigado a justificar o seu pedido.
Ela acontece nos casos dos contratos com o prazo inferior a 30 meses.
Sua motivação tem que ser justificada, sendo cabível principalmente nos casos:
em que há mútuo acordo entre as partes; em decorrência do cometimento de
infração legal ou contratual; na falta de pagamento do aluguel e demais
encargos; para a realização de reparos urgentes a mando do Poder Público, nos
quais não possam ser feitos normalmente com a permanência do locatário no imóvel
ou, caso possa permanecer, ele recuse a consenti-las. Ademais, fora esses
casos, o locador não poderá reaver o imóvel alugado até que se termine o prazo
estipulado em contrato. A denúncia cheia exige a
motivação do pedido de retomada.
9. O
fato do contrato de locação de um imóvel residencial fixar um prazo de 1 (um)
ano obriga o locatário a entregar o imóvel, ao término desse
prazo?
Não. Na locação residencial o prazo contratual
automaticamente se prorroga por prazo indeterminado, quando ao término do fim do
contrato, o locatário permanece no imóvel por um prazo de 30 dias. Quando a
locação é contratada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador
poderá retomar o imóvel, findo o prazo, de imediato, por ação de despejo
(denúncia vazia). Se o prazo, contudo, for inferior a trinta meses, a retomada
somente poderá ocorrer de forma motivada (denúncia cheia). O contrato de
locação residencial se prorroga, com prazo indeterminado, após 30 dias do
vencimento do contrato e da permanência do locatário no
imóvel.
10. Qual
a diferença entre revisão e reajuste do aluguel?
O reajuste é a atualização
monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda. O
reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no
contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do
aluguel pago ao valor de mercado. Não havendo acordo do período de revisão, ela
acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor
do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o
valor locatício ao de mercado.
11. O locador é obrigado a dar
recibo do aluguel?
Sim, o locador não é obrigado tão-somente a dar
recibo do aluguel como a discriminar as importâncias pagas. De acordo com a Lei
do Inquilinato, o recibo de aluguéis não pode ser genérico. Deve mencionar, de
modo expresso, detalhado, o valor e o mês a que se referem e, se houver encargos
também discriminá-los. O recibo de locação deve ser
discriminado.
12. O que é purga de
mora?
Mesmo não tendo pago os aluguéis no tempo
próprio, tem o locatário a oportunidade de fazê-lo na ação de despejo, que lhe
move o locador, mas apenas uma vez a cada 24 meses (alteração feita pela
nova Lei do Inquilinato, lei 12.112/09). O locatário em atraso com
os aluguéis pode purgar a mora na ação de despejo.
13. Pode o locador exigir que
o locatário pague as despesas de administração
imobiliária?
Não. As despesas de administração do imóvel
locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao
locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não
apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de
sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do
locador. (Ex: Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como no
caso da pintura da fachada do prédio).
14. Pode o locador
retomar o imóvel antes do prazo previsto, pagando a multa
contratual?
Não, nem pagando a multa contratual pode o
locador retomar o imóvel antes do termo final do prazo, a não ser que o
inquilino cometer infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel
ou demais encargos (Ex: O inquilino que subloca o imóvel sem autorização do
proprietário, como acontece com as repúblicas no carnaval de Ouro Preto, pode
perder o imóvel). O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo
contratual.
15. O
que fazer o locador quando o inquilino entrega o imóvel todo danificado, para
receber os prejuízos?
O locador pode cobrar do inquilino os danos
causados no imóvel, amigável ou judicialmente. O locador pode requerer
perícia na justiça para verificar os danos no imóvel.
16. Pode
o inquilino de um imóvel entregá-lo sem maiores formalidades? Estará sujeito à
multa?
Depende de haver ou não contrato por
prazo determinado. Se há prazo, o inquilino estará sujeito à multa
contratual, que poderá ser reduzida de acordo com o lapso de tempo já
transcorrido. Se o contrato é verbal ou vige por prazo indeterminado, o
inquilino deve expedir prévio aviso ao locador, com trinta dias, sob pena de
estar sujeito ao pagamento correspondente a um mês do valor do aluguel e
encargos. A lei prevê multa para o inquilino que entrega o imóvel antes
do prazo.
17. O
que fazer quando o inquilino está provocando barulhos excessivos no
imóvel?
A questão aqui é do chamado mau uso da
propriedade. Qualquer vizinho pode impedir que a propriedade alheia prejudique
seu sossego, saúde e segurança. Além das reclamações que podem ser feitas, nesse
caso, à Prefeitura, ainda existe uma medida judicial para impedir o mau uso da
propriedade, sob pena de multa, fixada pelo Juiz. A lei pune o mau uso
da propriedade.
18. O
que fazer quando o proprietário do imóvel não sabe
assinar?
É comum nesses casos a assinatura a rogo, com
duas testemunhas. Parece mais recomendável, no entanto, que o proprietário
constitua um procurador, por escritura pública e este assine o contrato.
O locador analfabeto deve ser representado por
procurador.
19. O
que é direito de retenção?
Como já dito, é o direito que tem o locatário
de, em ação de despejo, reter o imóvel até que seja indenizado das benfeitorias
necessárias que nele realizou. Há casos de direito de retenção na
relação locatícia.
20. O
que é rescisão de um contrato de locação?
A rescisão do contrato de locação ocorre quando
uma das partes não cumpre o que está estabelecido em contrato (Por exemplo: não
pagamento de aluguel, IPTU ou encargos do condomínio). A rescisão do
contrato de locação pressupõe descumprimento do mesmo.
21. O
que é anulação de um contrato de locação?
Um contrato de locação será nulo
quando as partes não forem capazes (menores de 16 anos) ou anulável,
quando realizado por menores púberes ou com algum vício de consentimento (dolo,
erro ou coação). O contrato nulo não produz efeitos
legais.
22. Pode
o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel
adiantado?
Sim, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas
somente nos casos em que o contrato não estiver com nenhuma das garantias
previstas em lei, como caução, fiança ou seguro fiança locatícia. Vale ressaltar
que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias. São
restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel
antecipado. Um contrato não pode ter mais de uma garantia.
23. O
locatário tem o direito de requerer o parcelamento dos aluguéis em
atraso?
Não, somente o locador pode concordar com esse
parcelamento. Parcelar aluguéis em atraso não é direito do
locatário.
24. É
verdade que existem casos em que o inquilino pode pedir o prazo de seis meses
para desocupar o imóvel sem maiores despesas?
Sim. Quando o locador pretende a retomada do
imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou de descendente ou
ascendente, que não disponham de imóvel residencial próprio, bem como outras
situações, o juiz poderá conceder o prazo de 6 meses para a desocupação do
imóvel. Há certos casos de retomada em que o juiz poderá dar ao
inquilino, que concordou em deixar o imóvel, o prazo de 6 meses para
desocupá-lo.
25. O que é
fiança?
A fiança é um
contrato acessório que é criado para garantia de um contrato principal. Ou seja,
no caso do aluguel, o fiador se obriga pelo pagamento do aluguel em atraso, caso
o mesmo não seja efetuado pelo locatário.
Nesse sentido, a
fiança é a garantia pessoal (caução) dada por uma pessoa intitulada fiador (quem
afiançou) e que se responsabiliza em nome do afiançado (quem alugou o imóvel). O
fiador é pessoa física ou jurídica que se obriga pelo afiançado (devedor),
assumindo, total ou parcialmente, obrigação pecuniária contraída e não paga pelo
mesmo, com base no contrato de aluguel. A fiança pode ser dada por uma
ou mais pessoas.
É importante
destacar que na fiança só se admite contrato por escrito, tem a
fiança consequências patrimoniais também após a morte do fiador, pois a
obrigação do fiador falecido passa aos herdeiros. Destaque-se porém, que a
responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e
não pode ultrapassar ao valor total da herança.
Dicas
Vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontra-se em bom
estado de conservação, registrando (se possível por fotos) o estado do imóvel e
seus utensílios.
Fixar o prazo de duração do contrato.
Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessárias
feitas.
Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido (Ex: IGP-M;
IGP-DI; IPC; IPCA; INPC; ICV).
Não renunciar à renovação automática de contrato (no caso dos contratos com
prazo inferior à 30 meses).
Não renunciar ao direito de retenção
