CONTRATO DE LOCAÇÃO DE TRINTA MESES

- O contrato de locação de 30 (trinta) meses

O contrato de locação poderá ser ajustado por qualquer prazo (art. 3º da Lei 8.245/91).

A Lei do Inquilinato prevê que a contratação poderá ser pelo prazo de até 90 dias – contrato por temporada (artigo 48 da Lei); 30 meses (art. 46).

O prazo é importante em razão da denúncia do contrato, que é uma forma de extinção contratual, que ocorre quando apenas uma das partes quer pôr fim ao contrato, já a rescisão pressupõe o interesse de todos os contratantes.

Existem dois tipos de denúncia, a chamada denúncia cheia, ou motivada, e a denúncia vazia, isto é, sem motivação.

Denúncia vazia: Retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação fixado em contrato.

Pode ocorrer:

- nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;

- nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos.

Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo, com o aviso prévio de 30 dias (art. 46, parágrafo 2º da Lei 8.245/91).

Denúncia cheia: Rompimento do contrato de locação feito pelo locador com fundamento em quebra de contrato pelo locatário ou motivo previsto em lei.


- Temos um cliente interessado em Locar um imóvel comercial por um prazo mínimo de 6(seis) anos, pergunto: Qual o risco de alugar-mos o imóvel por esse período?

 

 

A locação comercial pode ser contratada por qualquer preço e prazo, de acordo com o interesse das partes, mas o locatário terá direito à Ação Renovatória, se preencher, cumulativamente, os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Portanto, se o locador firmar contrato escrito, pelo prazo de 6 anos e o locatário não alterar o tipo de comércio neste período, terá direito a renovação do contrato por igual prazo, ou seja, mais 6 anos.
 

 

- Qual o prazo legal para o inquilino entregar o imóvel após vencimento do contrato? 
 

Esse prazo é de 30 dias. Mas fique atento no seguinte: findo o prazo ajustado no contrato, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, ficará prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições anteriormente acertadas. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá, sim, solicitar a assinatura de um novo contrato ou então denunciá-lo a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação. Se o locatário não sair dentro desse prazo, o proprietário pode propor ação de despejo visando retomada do imóvel sem dar os motivos, o que chamamos de “denúncia vazia”.
 

- Existe lei para que o inquilino pague o IPTU do imóvel locado?
 

Por lei, os tributos são de competência do locador, que pode, no entanto, transferir a obrigação do pagamento para o locatário, se houver previsão expressa no contrato de locação.
 

- A responsabilidade pelo pagamento da cota extra é do inquilino ou do proprietário? Ou depende da situação?
 

Depende da finalidade da cota extra. Segundo a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), o locador tem que arcar com as despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Exemplos: obras de reformas ou acréscimos que interesse à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poções de aeração e iluminação; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; além de constituição de fundo de reserva. Já o locatário deve ficar responsável pelas despesas ordinárias: salários, encargos trabalhistas, consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas de uso comum, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, manutenção de elevadores, reposição de fundo de reserva, desde que a verba seja utilizada no custeio ou complementação das despesas citadas anteriormente.
 

- Ainda é possível alugar um imóvel utilizando o recurso depósito, caso o locador não tenha fiador ou não consiga pagar um seguro fiança?
 

Se você não tem um fiador, existem duas opções de garantia a serem utilizadas: o seguro fiança ou caução. De acordo com o vice-presidente de Locação do Secovi Rio, Antônio Paulo Monnerat, existe uma outra modalidade, mas mais comum em contratos de locação comercial: a carta de fiança bancária. Trata-se de um compromisso contratual em que o banco, como fiador, garante o cumprimento da obrigação do cliente por um período de tempo que normalmente fica entre 12 e 24 meses. Grande parte dos contratos de locação, cerca de 70%, ainda tem como garantia a fiança comum, com a figura do fiador. Mas a procura pelo seguro fiança tem crescido bastante nos últimos cinco anos. O título de capitalização também é uma alternativa. Através dele o inquilino garante a locação e ainda recebe seu dinheiro de volta corrigido ao final.

- É legal exigir que o fiador possua dois imóveis? 
 

A lei estabelece quatro modalidades de garantia que são: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Não há qualquer vedação legal com relação à exigência de titularidade de dois imóveis pelo fiador, o que provavelmente é feito pelo locador para fugir a qualquer discussão com relação à impenhorabilidade de bem único do fiador, ainda que esta questão já se encontre pacificada pela jurisprudência, com relação à possibilidade da penhora.